Compra de proyecto de obra nueva

NUEVOS PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN

A diferencia de la compra de una casa existente, al comprar una casa nueva de un promotor, no se cobra un impuesto de transferencia del 8%, sino un 10% de IVA. También tiene que pagar un impuesto administrativo o derecho de timbre ‘impuestos sobre actos jurídicos documentados’ / IAJD del 1,5% sobre el precio de venta.

Compra de casa de nueva construcción

Privado o promotor

Los pagos por bienes inmuebles ‘fuera del plan’ (lo que significa que la propiedad todavía está en construcción) se realizan a plazos, dependiendo de las diferentes fases del proyecto. De la misma manera que con las propiedades de reventa, usted tiene que pagar un depósito para reservar la propiedad y asegurarse de que se retira del mercado.

Aparte de esta cantidad (5000 euros o un múltiplo de este) a menudo se paga 20-30% al inicio del proyecto (menos el monto del primer depósito).

Los pagos adicionales se llevarán a cabo cuando se complete la estructura principal y cuando se instalen ventanas y puertas.

Un cierto porcentaje permanece abierto hasta su finalización.

Las condiciones de pago varían de promotor a promotor y el tipo de proyecto (período de construcción, precio de venta, fase del proyecto…)

Es importante tener una garantía bancaria. Esto es para asegurarse de que el desarrollo se completa en caso de que el desarrollador se quede en bancarrota.

Las viviendas de nueva construcción en España se venden con una garantía de construcción de 10 años para el trabajo del desarrollador. Esto se refiere únicamente a defectos resultantes de errores de construcción iniciales, el desarrollador no se hace responsable de los daños causados por terceros, la gestión de la construcción o la fuerza mayor (tormentas, inundaciones…)


Costos de compra para usted como comprador

Hay 2 situaciones:

10% DE IVA

Cuando usted compra una parcela de un promotor que también va a construir la propiedad.

Cuando usted compra una nueva casa de un desarrollador de propiedades.

21% DE IVA

Cuando usted compra una parcela de un promotor que también va a construir la propiedad.
Cuando usted compra una nueva casa de un desarrollador de propiedades.

1,5% de derechos de timbre

En el caso de una nueva construcción o una propiedad fuera del plan, también pagará 1.5% de impuesto de timbre (NO en la reventa).

1% de honorarios de abogados, IVA incluido

(si trabaja con nuestros abogados, el coste normal es del 1% sin 21% de IVA)

La cuota notarial es de aproximadamente 1.000 euros – 1.200 euros

Las tasas de inscripción para el registro de la tierra son de aproximadamente 500-600 euros.

Si necesita una hipoteca, hay costos adicionales – arriba – ya que hay costos hipotecarios, costos de apertura en el banco (dependiendo del banco) y cargos de valoración.

Desde 2019, los honorarios notariales, ¡los costos catastrales y el derecho de timbre de la hipoteca son pagados por el banco!

Lista de comprobación de documentos:

Licencia de obra.

El municipio emite este documento si construyes o creces en un edificio destinado a la construcción (Urbano.). ¡Si la parcela está en un sitio rústico, no se le permite construir!

¡Tenga en cuenta que las solicitudes de planificación son válidas para un período fijo con fecha de inicio y finalización! Una solicitud de plan que expire no se renovará ni renovará automáticamente. Esto depende de las normas y leyes de construcción actuales.

Desafortunadamente, muchos clientes inocentes y crédulos todavía se han tirado de la cabeza en términos de permisos de construcción. Es importante asegurarse de que todos los documentos legales estén presentes y en orden. Esto no siempre es fácil de controlar y eso es mejor hecho por su abogado. ¡Usted no debe confiar absolutamente en el abogado o vendedor del promotor para hacer esto por usted!

Documento de final de obra

Este documento es elaborado por el arquitecto jefe y arquitecto técnico una vez finalizado el proyecto. Este documento será entregado posteriormente a la compañía eléctrica (Sevillana) para que puedan abastecer legalmente la vivienda con electricidad.

Licencia de primer ocupación

Este documento es proporcionado por el municipio, es decir, un funcionario técnico. Comprobará que todo se ha hecho de acuerdo con el permiso expedido y Sevillana (la compañía eléctrica) también solicitará que se vea este documento.

Declaración de Obra Nueva

Este documento es emitido por el notario con un certificado del arquitecto jefe indicando todos los cambios en el edificio.

Por lo general se trata de áreas construidas, mejoras, arbustos y árboles, …

Para registrar esto en el Registro de la Propiedad, debe presentar este documento después de la finalización de la obra.

Diferentes tipos de arquitectos en España:

En España siempre se necesitan 2 arquitectos: un Arquitecto técnico, aparejador o perito y un arquitecto superior

 El arquitecto-superior crea y compila el archivo. El dossier consiste en el proyecto básico, proyecto de ejecución, especificaciones y memoria de calidades.

Una vez completado este documento, se presentará al Colegio de Arquitectos de Málaga. Aquí, el archivo sólo se comprueba para obtener detalles técnicos y estructurales. Cada página y plan de este archivo está visado. Después de unas 3 semanas, el archivo se envía de vuelta al arquitecto y se somete al Departamento de Urbanización (Urbanismo) del ayuntamiento.

Las tasas de arquitectos en España son considerablemente más altas que las de Bélgica o los Países Bajos. Se calculan de acuerdo con los honorarios legales del Colegio de Arquitectura (estos se ajustan anualmente). Las tarifas están vinculadas al número de metros cuadrados de superficie del nuevo edificio. Como regla general, la cuota de un arquitecto es de unos 55 euros/ m2: el arquitecto técnico todavía pide alrededor del 30% de la cuota del arquitecto principal.

Ejemplo:

nueva construcción 200m2

Arquitecto jefe +/- 15.000 euros

Arquitecto técnico +/- 5.000 euros

Coste total: +/- 20.000 euros *

* Todas las tarifas se calculan en función del proyecto individual: tamaño, duración, complejidad.