Aankoop nieuwbouwproject

NIEUWBOUW PROJECTEN

In tegenstelling tot het kopen van een bestaand huis, wordt bij het kopen van een nieuw huis van een promotor geen 8% overdrachtsbelasting maar 10% btw in rekening gebracht.

Je moet ook een administratieve belasting of zegelrecht betalen  ‘impuestos sobre actos jurídicos documentados’ / IAJD van 1,5% op de verkoopprijs.

Aankoop nieuwbouwwoning

Privé of van een promotor

Betalingen voor ‘off-plan’ onroerend goed (wat betekent dat de woning nog in aanbouw is), worden in termijnen gedaan, afhankelijk van de verschillende fasen van het project. Op dezelfde manier als bij doorverkoopwoningen, moet je een aanbetaling betalen om het pand te reserveren en ervoor te zorgen dat het van de markt wordt gehaald.

Afgezien van dit bedrag (€ 5000 of een veelvoud hiervan) betaal je bij aanvang van het project vaak 20-30% (verminderd met het bedrag van de eerste storting).

Verdere betalingen zullen plaatsvinden wanneer de hoofdstructuur wordt voltooid en wanneer ramen en deuren worden geïnstalleerd.

Een bepaald percentage blijft openstaan tot aan de voltooiing.

De betalingsvoorwaarden variëren van promotor tot promotor en het type project (bouwperiode, verkoopprijs, projectfase …)

Het is belangrijk om een ​​bankgarantie te hebben. Dit is om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling wordt voltooid in het geval dat de ontwikkelaar failliet gaat.

Nieuwbouw woningen in Spanje worden verkocht met een bouwgarantie van 10 jaar voor het werk van de ontwikkelaar. Dit heeft alleen betrekking op defecten die het gevolg zijn van initiële constructiefouten, de ontwikkelaar kan niet aansprakelijk worden gesteld voor schade veroorzaakt door derden, bouwmanagement of overmacht (stormen, overstromingen …)

Aankoopkosten voor u als koper

Er bestaan 2 situaties:

10% BTW

Wanneer u een perceel koopt van een promotor die ook het pand gaat bouwen.

Wanneer u een nieuw huis koopt bij een projectontwikkelaar.

21% BTW

Wanneer u alleen een bouwkavel – zonder bouw – koopt bij een handelaar of promotor, laat u de bouw door een andere partij doen.

Wanneer u bedrijfsruimte koopt of bijvoorbeeld een garage zonder woonhuis.

1,5% zegelrecht

In het geval van een nieuwbouw of een off-plan woning betaalt u ook 1,5% zegelrecht (NIET bij wederverkoop).

1% advocaatkosten incl. VAT

(als u met onze advocaten werkt, de normale kost is 1% excl. 21% btw)

De notariskosten bedragen ongeveer 1.000 € – 1.200 €

Inschrijfkosten voor het kadaster bedragen ongeveer 500-600 €.

Als u een hypotheek nodig heeft, zijn er bijkomende kosten – bovenstaand – aangezien er hypotheekkosten zijn, openingskosten bij de bank (afhankelijk van de bank) en waarderingskosten.

Sinds 2019 worden de notariskosten, kadasterkosten en zegelrechten van de hypotheek betaald door de bank!

Checklist documenten:

Bouwvergunning: Licencia de obra.

De gemeente geeft dit document af als u bouwt of verbouwt op een bouwgrond bestemd voor bebouwing (Urbano.). Als het perceel op een rustiek terrein ligt, mag u niet bouwen!

Let op: planningsaanvragen zijn geldig voor een vaste periode met start- en einddatum! Een planaanvraag die verloopt, wordt niet automatisch vernieuwd of verlengd. Dit hangt af van de huidige bouwnormen en wetten.

Helaas hebben veel onschuldige en goedgelovige klanten nog steeds de wol over hun ogen getrokken wat bouwvergunningen betreft. Het is belangrijk om ervoor te zorgen dat alle juridische documenten aanwezig en in orde zijn. Dit is niet altijd eenvoudig te controleren en  dat wordt daardoor best gedaan door je advocaat. Je mag absoluut niet vertrouwen op de advocaat van de promotor of verkoper om dit voor u te doen!

Afwerking van het project: Documento de final de obra

Dit document wordt na voltooiing van het project opgesteld door de hoofdarchitect en technisch architect. Dit document zal later worden overhandigd aan het elektriciteitsbedrijf (Sevillana) zodat zij de woning wettelijk kunnen voorzien van elektriciteit.

Licentie van eerste bezetting: Licencia de primer ocupación

Dit document wordt aangeleverd door de gemeente, d.w.z. een technisch ambtenaar. Hij of zij zal controleren of alles is gebeurd in overeenstemming met de afgegeven vergunning en Sevillana (het electriciteitsbedrijf) zal ook verzoeken dit document in te zien.

Nieuwbouwverklaring: Declaración de Obra Nueva

Dit document wordt door de notaris uitgereikt met een certificaat van de hoofdarchitect waarin alle wijzigingen aan het pand vermeld staan.

Het gaat meestal om bebouwde gebieden, verbeteringen, struiken en bomen, …

Om dit in het Kadaster te laten registreren, dient u dit document na voltooiing van de werkzaamheden in te leveren.

Verschillende soorten architecten in Spanje:

In Spanje heb je altijd 2 architecten nodig: een technische architect (Arquitecto técnico, aparejador of perito) en een hoofdarchitect (arquitecto superior).

De arquitecto-superior maakt en stelt het dossier samen. Het dossier bestaat uit het basisproject (proyecto básico), uitvoeringsproject (proyecto de ejecución), specificaties en materiaallijst (memória de calidades).

Zodra dit document compleet is, wordt het ingediend bij het plaatselijke architectencollege (colegio de arquitectos) in Málaga. Hier wordt het dossier alleen gecontroleerd op technische en structurele details. Elke pagina en plan in dit dossier is gestempeld (visado). Na ongeveer 3 weken wordt het dossier teruggestuurd naar de architect en ingediend bij de afdeling Urbanisatie (Urbanismo) van de gemeenteraad.

De architecttarieven in Spanje zijn aanzienlijk hoger dan die in België of Nederland. Ze worden berekend volgens de wettelijke vergoedingen van het architectencollege (deze worden jaarlijks aangepast). De vergoedingen zijn gekoppeld aan het aantal vierkante meter vloeroppervlak van de nieuwbouw. In de regel bedraagt ​​de vergoeding van een architect ongeveer € 55 / m²: de technisch architect vraagt ​​nog ongeveer 30% van de vergoeding van de hoofdarchitect.

Voorbeeld: nieuwbouw 200m²

Hoofdarchitect = +/- 15.000 €

Technische architect = +/- 5.000 €

Totale kosten = +/- 20.000 € *

* Alle vergoedingen worden berekend afhankelijk van het individuele project: grootte, duur, complexiteit.