Aankoop bestaand vastgoed

Stap 1: Kies een betrouwbare locale contactpersoon

Geloof niet steeds de eerste de beste en geloof niet wat je graag zou willen geloven!

Andalucia Vastgoed treedt op als onafhankelijk vastgoedadviseur-makelaar-architect: dit betekent dat wij niet optreden als commercieel agent maar eerder fungeren als bondgenoot in jullie zoektocht naar een geschikte woning.

Via ons begin je gestructureerd aan een huizenjacht en krijg je toegang tot de volledige vastgoedmarkt! Opdat jullie als klant van deze specifieke service zouden kunnen gebruikmaken zonder enige meerkost is het wel belangrijk dat wij je bij onze partners eerst aanmelden als zijnde onze klant. Doen we dit niet, dan verliezen we ons recht op commissieloon en dienen we onze service apart aan te rekenen.

Hierin werken wij zeer transparant. Elke eigenaar die zijn woning te koop stelt, tekent sowieso een commissie-overeenkomst met de makelaar. Deze commissielonen worden meestal op 50/50 basis gedeeld met samenwerkende partner. De vaste partners waarmee we hier werken weten dus ook dat wij de touwtjes sterk in handen houden en al het verder onderzoekswerk organizeren. We hanteren deze werkwijze reeds sinds onze opstart in 2005 doordat klanten ons aangaven door het bos de bomen niet meer te zien.

Ben je echter al in onderhandelingsfase maar wens je toch gebruik te maken van onze service om zekerheid te krijgen over wat je aankoopt? Neem dan gerust contact met ons op want ook dan, mits een aparte vergoeding, kunnen wij je verder van dienst en brengen wij jullie graag met de juiste mensen in contact.


Stap 2: Reserveringscontract

Eens we samen een geschikte woning gevonden hebben is het zaak deze zo snel mogelijk van de markt te halen. Hiervoor wordt een reserveringsovereenkomst of depositcontract opgesteld. De 2 belangrijkste parameters hierin zijn de definitieve prijsbepaling en de periode waarvoor het pand gereserveerd kan worden.

De reservatiesom bedraagt 5000€. Deze wordt overgeschreven op rekening-cliënt van Andalucia Vastgoed. Pas wanneer het bedrag op de rekening staat en koper en verkoper het document beide getekend hebben, kan het pand als gereserveerd beschouwd worden.

De reservatieduur bedraagt meestal 1 maand (is verlengbaar indien het onderzoeksproces of het regelen van papierwerk meer tijd vraagt)

Het niet kunnen verkrijgen van een hypotheek, tekortkomingen in het eigendomsregister of kadaster kunnen een aantal redenen zijn om het contract te verbreken en de gestorte gelden terug te eisen, indien gespecifieerd in het contract.

Stap 3: Ga in zee met een goede en betrouwbare advocaat of raadsman, iemand die zijn vak kent!

Een goede raad, en uit ervaring weten we, dat de samenwerking met de juiste lokale Spaanse advocaten vaak veel efficiënter en correcter verloopt dan met een buitenlandse advocaat die eventueel uw eigen taal spreekt. De taal mag geen probleem zijn. De meesten spreken voldoende Engels en indien gewenst kunnen wij altijd optreden om bepaalde zaken te verduidelijken.

Hieropvolgend start de advocaat zijn onderzoeksdaden naar de legaliteit van het pand, ook gaat hij na of het pand goed ingeschreven staat in het eigendomsregister (registro de la propiedad) en in het kadaster (el catastro) alsook of er geen schulden rusten op het pand.

Het is nl. veel voorkomend in de campo – lees: buiten urbane zones- dat niet alle bebouwing in het eigendomsregister (zie: nota simple) geregistreerd staat. Latere uitbreidingen na aankoop o.v.v. bijgebouwen, zwembaden, enz. werden vroeger gewoonweg gebouwd zonder deze achteraf te registreren. Beetje bij beetje wordt dit register nu geactualizeerd en geeft dit ons meer houvast in het koopproces.

Nota: een advocaat controleert enkel de aan hem toegestuurde documenten. Hij gaat zelden ter plaatse kijken naar de woning. Daarom is een nauwe samenwerking tussen ons en de advocaat van cruciaal belang! Niet alle advocatenkantoren apreciëren de inmenging van een advieskantoor. Daarom benadrukken wij nogmaals het belang van een goede advocaat!

Een ander belangrijk gegeven is dat jullie advocaat nagaat welke lasten en schulden nog rusten op het eigendom: openstaande electriciteits-, waterrekeningen, nog te betalen belastingen, hypothecaire kredieten of kosten voor onderhoud van gemeenschappelijke tuinen en zwembaden (dit laatste geldt vnl. in urbanisaties).

Deze lasten dienen ten laaste opgeheven te worden op de dag van het beschrijf bij de notaris, zoniet kan de advocaat de nodige inhoudingen eisen van de verkopende partij om in zijn naam alle openstaande kosten te betalen.

In het geval het dossier OK bevonden wordt, stelt de advocaat het privé-koopcontract op wat de volgende fase van het verkoopsproces inleidt.

Indien je echt van plan bent een woning te kopen zijn 2 dingen zeer belangrijk:

  1. Het aanvragen van een NIE-nummer: Número de Identificación de Extranjeros. Dit is het fiscale nummer voor alle buitenlanders die in Spanje wonen of meer dan 182 dagen per jaar in Spanje verblijven. Het NIE nummer is nodig voor bij alle commerciële transacties (inclusief registratie van uw onroerend goed bij het kadaster, openen van bankrekeningen, starten van een bedrijf, aanvraag van telefoonlijn, gas en electra en het afsluiten van verzekeringen in Spanje!) en belastingaangiftes. Het NIE-nummer kan worden aangevraagd bij hoofdbureaus van politie die ook beschikken over een afdeling buitenlanders (Comisaria de Policia – Oficina de Extranjeros). Deze vind je in alle grote steden, maar je laat dit best ook door de advocaat doen, ook wij kunnen je hierbij helpen.
  2. Het openen van een bankrekening is de volgende zet: wat zeer gebruikelijk is, is dat de advocaat een volmacht gegeven wordt om jullie bankrekening te beheren tijdens afwezigheid in Spanje. Op die manier kunnen vlot voorschotten en aanbetalingen uitgevoerd worden.


Stap 4: Privé koopcontract

In deze fase wordt er 10% van de verkoopsprijs overgemaakt op rekening van de koper. Het privé-koopcontract is vergelijkbaar met de compromis-fase in België en bevat alle gegevens van koper en verkoper, uitgebreide beschrijving van het te verkopen onroerend goed, betalingswijze, inclusief een exacte datum of ultieme datum waartegen de notariële akte dient betekend te worden.

In het gevalje als koper na het ondertekenen van het privé-koopcontract zou besluiten om persoonlijke redenen niet met de koop door te gaan, verlies je het aanbetaalde bedrag. In het geval de verkopende partij om persoonlijke redenen niet meer wenst te verkopen is hij contractueel verplicht jullie als kopers het aanbetaalde bedrag -zijnde de 10%- terug te storten en hierbovenop een extra 10% uit te keren als boete. Deze clausule dient U bij uw advokaat na te gaan of deze wel degelijk werd ingevoegd.

Deze fase is dus zeer bindend voor beide partijen en heeft als doel de verkoop te bestendigen.


Stap 5: Notariële overdrachtsakte (escritura)

Het ondertekenen van de notariële akte (escritura) vindt meestal plaats binnen de 3 maanden afhankelijk van het soort object dat men koopt en het al dan niet nodig hebben van een hypotheek.  Hetgeen het aankoopproces aanzienlijk kan vertragen.

De taak van de notaris beperkt zich in Spanje tot het opstellen van de overdrachtsakte en het inschrijven van de akte in het eigendomsregister. Dit is trouwens de reden waarom men in Spanje bijkomend een advocaat dient in te schakelen om te waarborgen dat het aangekochte vastgoed legaal is.


Kostenplaatje voor de koper

Een basisregel bij de aankoop van een woning in Spanje is dat je bij de verkoopprijs ongeveer 11% dient te rekenen om alle nevenkosten te dekken. Let op: Is de verkoopsprijs laag (bv. minder dan 120.000€, hou dan rekening met 13% omdat niet alle kosten procentueel berekend worden maar sommige forfaitair zijn.

(Heeft U een hypotheek nodig dan reken je best op 13 tot 15% van de verkoopprijs.)

De aankoopkosten worden als volgt verdeeld:

8% overdrachtstax (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).
Dit bedrag wordt steeds berekend op de akteprijs d.w.z de aangegeven prijs.

1% advocaatkosten.
Dit bedrag wordt steeds berekend op de verkoopprijs zoals geprijsd op het internet, magazines of in de vitrine bij een makelaar. Op deze dienstverlening dien je ook 21% B.T.W. te betalen
(I.V.A.= Impuesto sobre el Valor Añadido). Het advocatedkantoor waar wij mee samen werken (Axarquia Solicitors) rekent hiervoor 1% incl BTW.

Notariskosten ongeveer 0.25% van de akteprijs.
Deze zijn variabel en hangen af van de complexiteit van de akte. Indien er bv. een hypotheek op het goed rust is de kostprijs hoger.

Inschrijvingskosten eigendomsregister ongeveer 0.15% van de akteprijs.
De orde van grootheid is vergelijkbaar met de notariskost doch ligt doorgaans iets lager.

Opmerking:
Kosten voor de makelaar zitten steeds verrekend in de verkoopprijs, tenminste dit geldt voor de provincie Malaga. In de praktijk is het wel zo dat de eigenaar van het pand de commissie uitbetaalt aan de makelaar.

 

Concreet: Stel je koopt een woning van 300.000€

8% overdrachtstax: 8%* van 300.000€

=  24.000€

1% advocaatkosten: 3000€ incl. 21% BTW

=  3.000€

Notariskosten (afh. van de complexiteit van de akte)

=  1.200€

Registratiekosten (benadering)

=  1.000€

Aanvraag NIE-nummers (2)

=   120€

Omzetting nutsvoorzieningen

=   300€

Verzekering woning (brand, waterschade, diefstal,..)

=   350€

Varia: adminstratieve kosten

=   150€


TOTAAL

 

= 30.120€

 

*Indien de kost van de aankoop opgesplitst wordt in een bedrag bestemd voor de woning en een apart bedrag bestemd voor de meubels: bv. 280.000€ woning en 20.000€ meubels, dan betaal je slechts 4% op het deel van de meubels i.p.v. 8%.

 

Opmerking:

In het geval je een hypotheek nodig hebt, betaal je dus bovenstaande kosten +

openingskosten bij de bank (afhankelijk van de bank) en taxatiekosten van het pand.

Sinds 2019 worden de notariskosten, registratiekosten en zegelrechten van de hypotheek door de bank betaald!

 


Kosten koper – bestaande woningen (resales):

1ste schijf verkoopsprijs

: 0 – 400.000€

: 8%

2de schijf verkoopsprijs

: 400.000 -700.000€

: 9%

3de schijf verkoopsprijs

: > 700.000€

: 10%

Concreet:


– Voor een woning van 250.000€ betaal je

250.000€ x 0.08= 20.000€ overdrachtstaks.


– Voor een woning van 1.200.000€ betaal je:

schijf tot 400.000€

= 400.000€ x 8%

= 32.000€

schijf van 400.000 tot 700.000€

= 300.000€ x 9%

= 27.000€

schijf van 700.000 tot 1.200.000€

= 500.000€ x 10%

= 50.000€

Totaal

 

= 109.000€


– Voor garages:

1ste schijf verkoopsprijs

: 0 tot 30.000€

: 8%

2de schijf

: 30.000 – 50.000€

: 9%

 

3de schijf

: > 50.000€

: 10%